Am 16. Dezember 2025 veröffentlichte die Europäische Kommission den ersten European Affordable Housing Plan. Im industriellen Pfeiler, der dazu gehört, steht ein Satz, auf den unsere Branche jahrelang gewartet hat: Offsite- und Modulbau ist kein Nischenexperiment. Es ist der von der EU benannte schnellste Weg zum Wohnungsangebot.
Über weite Teile des letzten Jahrzehnts wurde der Offsite-Bau in Europa von innen heraus argumentiert – von Herstellern, von einer Handvoll progressiver Wohnungsunternehmen, von der Fachpresse. Die Sache war gut und die Projekte waren real, aber der politische Rahmen fehlte. Modular musste man rechtfertigen.
Das änderte sich im Dezember.
Das Paket vom 16. Dezember besteht aus vier Dokumenten, nicht aus einem – und die Unterscheidung zählt, wenn man wissen will, wo der Hebel sitzt:
- Der European Affordable Housing Plan. COM(2025) 1025, der erste seiner Art auf EU-Ebene. Das ist der politische Rahmen und die Aktionstabelle.
- Die European Strategy for Housing Construction. Das ist der industrielle Pfeiler. Hier leben Baumethoden, Standards und Produktivität – und es ist das Dokument, das Offsite direkt benennt.
- Eine Revision der Beihilferegeln zu Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse (DAWI/SGEI), die ändert, wie Mitgliedstaaten bezahlbaren Wohnraum fördern können.
- Ein New European Bauhaus – Mitteilung und ein Vorschlag für eine Ratsempfehlung.
Wenn Sie nur eines lesen: Lesen Sie die Strategy. Sie ist diejenige, die darüber spricht, wie Gebäude gebaut werden.
Die Diagnose des Plans ist deutlich. Zwischen 2013 und 2024 stiegen die EU-Hauspreise nominal um rund 60 % und die durchschnittlichen Mieten um rund 20 %, wobei die Preise schneller wuchsen als die Haushaltseinkommen. Das Angebot bewegte sich in die andere Richtung: Wohnbaugenehmigungen liegen seit 2021 um etwa 22 % niedriger.
Die Strategy liefert die Zahl, die jeden in der Branche betreffen sollte – nicht nur den Wohnungsmarkt. Die Arbeitsproduktivität pro Stunde im Bau ist seit 2019 um etwa 8 % gefallen, der stärkste Produktivitätsrückgang aller Industriesektoren in diesem Zeitraum. Nicht das langsamste Wachstum. Der größte Rückgang.
Man kann eine Angebotskrise nicht mit einem Liefermodell sinkender Produktivität lösen. Das ist die Logik, die unseren Sektor in das Dokument gebracht hat.
Aus der European Strategy for Housing Construction, Seite 10: Offsite- und Modullösungen „offer the clearest potential for ramping up housing supply rapidly“ – bieten das klarste Potenzial, das Wohnungsangebot rasch hochzufahren.
Beachten Sie das Framing, das die Strategy wählt. Sie knüpft Offsite ausdrücklich an sozialen und bezahlbaren Wohnraum, weil Tempo, Qualität und Kosteneffizienz dort am schärfsten zählen, und sie hält fest, dass modulare Komponenten oft demontiert und wiederverwendet werden können – womit Kreislaufwirtschaft in die Argumentation kommt, statt als separates Thema behandelt zu werden.
Kontext zu diesem letzten Punkt: Der Bau ist für über 35 % des EU-Abfallaufkommens und 5–12 % der nationalen Treibhausgasemissionen verantwortlich. Eine Methode, die Programme verkürzt und Gebäude am Lebensende auseinandernehmen lässt, erledigt zwei Aufgaben.
Die Offsite-Construction-Projektseite der Kommission fasst den operativen Fall so:
- 20–60 % kürzere Bauzeiten
- 10–15 % weniger Bauabfall
- +4,5 % jährliches Wachstumspotenzial für Offsite im Wohnungsbau
- 68,8 Mrd. € Gesamtwert des EU-Offsite-Marktes bis 2040
Ein Hinweis zu dieser letzten Zahl, weil wir sie lieber markieren, als still die größere zu nehmen. Dieselbe Kommissionsseite nennt separat ein Wachstumspotenzial von „up to €1 trillion by 2040, i.e. a 600% increase in revenues.“ Die beiden Zahlen sind auf der Seite nicht abgeglichen. Wir veröffentlichen die konservative EU-Marktzahl von 68,8 Mrd. € und empfehlen jedem, der die Billion zitiert, zu sagen, woher sie kommt.
Die Kommission benennt die Engpässe selbst – und die Liste klingt vertraut für jeden, der eine Fabrik skalieren wollte: regulatorische Fragmentierung in der EU, hohe Vorabinvestitionen, Fachkräftemangel, geringe digitale Durchdringung und fehlende stabile Nachfrage.
Das Letzte ist der stille Killer. Eine Fabrik braucht eine Pipeline, keinen Pilot. Deshalb zählen die nachfrageseitigen Maßnahmen im Paket so sehr wie die Standards-Arbeit: Die anstehende Revision der Vergaberichtlinie soll helfen, stabile Nachfrage nach emissionsarmen Bauprodukten und innovativen Methoden wie neuartigen modularen Gebäudelösungen zu schaffen – oft von KMU produziert.
Zwei weitere Datenpunkte zur Fragmentierung, die in jedes Gespräch über grenzüberschreitende Arbeit gehören. Eine Fallstudie in Prag schätzte, dass ein langwieriges Wohnbau-Genehmigungsverfahren rund 16,5 % auf die Wohnbaukosten draufschlägt. Und während 11 % der mobilen EU-Arbeitnehmer und 34 % der mobilen Selbstständigen im Bau arbeiten, werden nur 1 % der Baudienstleistungen grenzüberschreitend innerhalb der EU erbracht. Ein Binnenmarkt auf dem Papier; siebenundzwanzig Märkte in der Praxis.
Das ist der Teil zum Handeln. Das Paket kommt mit einem Zeitplan, und mehrere Punkte landen in den nächsten vier Quartalen.
- Q4 2025. Revidierte Beihilferegeln (SGEI/DAWI). Mitgliedstaaten können Projekte für bezahlbaren Wohnraum ohne vorherige Notifizierung bei der Kommission unterstützen, wenn die SGEI-Bedingungen erfüllt sind.
- Q1 2026. Standardisierungsauftrag für einen Digital-Building-Logbook-Standard, mit einem harmonisierten DBL-Standard bis Ende 2028.
- Anfang 2026. Standards für Offsite-Bauprodukte und Modulsysteme. Die Kommission startet den Entwicklungsauftrag als Priorität unter dem CPR-Acquis-Prozess. Das ist der folgenreichste Punkt auf der Liste für Hersteller.
- 2026. Leitlinien der Kommission zu Modul- und Offsite-Bau, einschließlich Best Practice und Proof-of-Concept-Demonstrationen zu Sicherheit, Barrierefreiheit, Nachhaltigkeit, schneller Demontage und Bezahlbarkeit.
- 2026. Ein Pilotprojekt zu Offsite- und Modulbau unter dem Competitiveness Coordination Tool, aufgebaut um grenzüberschreitende Mehrländerprojekte und die Angleichung mitgliedstaatlicher Regelwerke.
- 2026. Der erste EU Housing Summit, organisiert mit dem Europäischen Rat.
- Q3 2026. European Housing Alliance und eine pan-europäische Investmentplattform für bezahlbaren und nachhaltigen Wohnraum, mit digitalem Portal, Expertengruppe und nationalen Hubs.
- Q4 2026. Construction Services Act zur grenzüberschreitenden Erbringung von Baudienstleistungen ohne Absenkung von Arbeits- und Sozialstandards.
- Q4 2026. Advanced Materials Act, mit R&I-Unterstützung, erweiterter EU-Produktionskapazität und gestrafften Regulierungsprozessen.
- 2027. Zieldatum für die Annahme des ersten Standardisierungsauftrags für Offsite-Produkte und Modulsysteme.
- 2027. Housing-Simplification-Paket, zu Planung, Zonierung, Genehmigungsregeln und Bauordnungen.
- Bis 2030. Large Scale Skills Partnership, mit dem Ziel, 3 Millionen Arbeitnehmer zu schulen und digitale, KI-bezogene und modulare Baukompetenzen zu stärken.
Finanzierung ist kein 2028-Gespräch. Der Plan verweist auf rund 43 Mrd. € wohnungsbezogene Investitionen, die unter dem aktuellen MFR bereits mobilisiert werden – über Kohäsionspolitik, InvestEU, LIFE, das Binnenmarktprogramm, Horizon Europe und NextGenerationEU. Geschätzte 10 Mrd. € zusätzliche Investitionen werden 2026–2027 über InvestEU erwartet. Rund 1,5 Mrd. € an Vorschlägen von Mitgliedstaaten und Regionen zur Umprogrammierung von Kohäsionsmitteln unter der Halbzeitüberprüfung waren bereits eingegangen – zusätzlich zu den 10,4 Mrd. €, die bereits für Energieeffizienz und sozialen Wohnbau vorgesehen sind; die Halbzeitüberprüfung erlaubt Regionen, bezahlbaren Wohnraum dort hinzuzunehmen.
Daraus folgen drei Dinge – und keines davon erfordert Warten bis 2028.
Standards werden jetzt geschrieben, nicht später. Der Auftrag für Offsite-Produkt- und Modulsystem-Standards startet Anfang 2026 mit einem Annahmeziel 2027. Wer beim Entwerfen im Raum sitzt, wird seine Systeme leichter zertifizieren als wer sie danach liest. Für Hersteller ist Standards-Teilnahme vom Nice-to-have zur kommerziellen Position geworden.
Öffentliche Nachfrage wird bankfähig. Zwischen Beihilferevision, Vergaberichtlinien-Revision und Investmentplattform ist das Pipeline-Problem, das die Kommission selbst benannte, das Problem, das sie lösen will. Fabrik-Investmentfälle, die vor zwei Jahren an Nachfrage-Sicherheit scheiterten, verdienen einen neuen Lauf.
Grenzüberschreitend ist der eigentliche Preis. Die 1 %-Figur bei grenzüberschreitenden Dienstleistungen ist die Lücke. Der CCT-Pilot zielt ausdrücklich auf Mehrländerprojekte und die Angleichung nationaler Regelwerke – der einzige Weg, wie eine Fabrik in einem Mitgliedstaat Nachfrage in drei bedient.
Das politische Argument für Offsite-Bau in Europa ist auf dem Papier erledigt. Was nicht erledigt ist: wer industriell bereit ist, wenn Standards, Finanzierung und Nachfrage gleichzeitig eintreffen. Nach dem aktuellen Zeitplan ist das 2027 – nicht die 2030er.
